襄价服规〔2014〕13号

各县（市）区物价局，高新区统计物价局，住房保障和房屋管理局，襄阳市物业协会，襄阳市区各物业服务企业，各有关单位：

为进一步规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）、《湖北省物业服务收费管理实施办法》（鄂价房服〔2007〕107号）及《襄樊市物业管理办法》等相关规定，2012年12月14日市物价局、市住房保障和房屋管理局印发了《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号），从2013年1月1日起试行一年。根据试行期间的实际情况及新修订的《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》（鄂价工服规〔2013〕83号），现就普通住宅小区物业服务收费管理相关问题通知如下，请遵照执行。

一、物业服务收费按不同物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

由物业服务企业管理的普通住宅的物业综合管理服务费实行政府指导价，小区内机动车停放服务收费实行政府定价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务费实行市场调节价。

二、实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产主管部门根据本地物业管理服务发展水平，制定本市的物业服务等级收费标准基准价和浮动幅度。

本通知制定的物业综合服务费标准为基准价，具体收费标准可适当上下浮动。向上浮动幅度不超过基准价的10%，向下浮动幅度由双方协商约定。

前期物业服务的具体收费标准，由开发建设单位通过招标或协议方式，与物业服务企业在相应等级政府指导价及浮动幅度内以前期物业服务合同约定。

已依法成立业主大会、选举业主委员会的小区的具体收费标准，由业主大会（或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）与选聘或续聘的物业服务企业，在相应等级政府指导价及浮动幅度范围内协商确定，并在物业服务合同中约定。

三、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

四、物业服务收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准和收费项目、收费标准以及价格举报投诉电话等有关情况通过公示牌、公示板等方式进行公示。

五、实行物业服务费用包干制的物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下内容：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。包括二次供水、加压设备的日常运行、维护保养费用，电梯的运行及维护费用，消防、安全监控、智能化等设施的运行维护及检测费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

六、物业服务收费实行“一价清”制度。已计入物业服务费成本或者物业服务支出构成内容的公共费用，物业服务企业不得再向业主收取和分摊。

七、物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等单位应当向*终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。

八、物业服务区域内供暖、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行费用应分别计入其供应价格或另行分摊，其供应价格或分摊方式由物业服务企业与业主协商确定。

九、未进行户、表改造的小区，对总表与分表之间发生的损耗，在扣除物业服务成本或者物业服务支出构成所包括的费用后，可按水、电量实际损耗额度在用户间合理分摊。具体分摊方式可由物业服务服务企业与业主委员会（业主大会）协商确定。不得擅自提高国家规定的水、电价格标准，不允许将水电损耗通过提高水电价格的方式来进行分摊。

业主与物业服务企业对公共费用分摊有争议的，可向价格主管部门申请审核，经价格主管部门核准后再行分摊。

十、住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业提供服务的，经价格主管部门批准，可以收取停车服务费。具体标准由价格主管部门核定。

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，需收取场地占用费的，按国家、省、市相关规定执行。

十一、在优先保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，其收费标准由当地政府价格主管部门制定。

业主停车按包月停车标准收费，不得按临时停车标准收费。

进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆以及业主搬家、送货车辆，不得收取车辆停泊服务费。

十二、业主对房屋进行装修的，物业服务企业可与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证工本费等费用的具体标准。其中装修保证金（押金）不得超过2000元、垃圾清运不得超过2元/㎡、装修工人出入证工本费不得超过10元/个。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。

十三、对低保对象的物业服务费，参照《襄樊市城市居民*低生活保障实施细则》（襄樊政发〔2004〕23号）相关规定给予优惠。

十四、对实行由专业物业服务企业实施物业服务以外的其他服务方式的物业小区，其收费标准可由提供物业服务的单位或个人与小区业主或业主委员会参照本通知的收费标准自行协商确定，并在合同中约定。

十五、物业服务企业收费前必须到价格主管部门办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，切实提供质价相符的服务。

十六、物业服务企业违反有关法律、法规和政策规定的，由物价和房管部门依据各自职能予以查处。

十七、本通知由市价格主管部门和市房产主管部门在各自职责范围内负责解释。

十八、本通知自印发之日起执行。市物价局襄价服规〔2012〕214号、襄价服规〔2013〕168号文件及与本通知不符的其它规定，同时废止。

十九、本通知施行期间，如国家和省有新的规定按新的规定执行。

二十、本通知各县（市）区可参照执行。